持ち家VS賃貸　迷ったらREIT（不動産投資信託）

マイホームの購入・不動産投資をはじめるか悩んでいる人へ

このブログでは自分がマイホームを購入しようかと悩んでいた時に色々調べた結果、最初にとった行動としてREITを購入しました。その時の考え方をまとめました。今では振り返ってみてREITの購入は現物購入などいくつかの選択肢のなかでベストではなかったかもしれませんが買っといてよかったと思っています。

マイホームの購入や不動産投資をはじめようかどうか悩んでいる人向けに自分が不安に思ったことを中心に不動産投資に失敗しないための知識や考え方を整理できるようにまとめています。

不動産投資に興味をもっているが、金額が大きく怖くてなかなか手が出せず迷っている人

不動産を探しているところだけどなかなかいい不動産に巡り会えないまま価格だけが上昇していって諦めかけている人

主婦で収入はないけど毎月１万円〜２万円くらい収入があればと思っている人

給与で年収が１０００万円以上あるので不動産投資による所得があると税負担が重くなるので税金のことを考えながら不動産投資を検討している人

日本人のマイホームに対する固定概念

今の２０代は違うかもしれませんが、３０代以上の日本人のほとんどは住宅ローンを組んで自宅を買うというのは何も疑問を持たずに当然と考えられているとういうのが固定概念としてあります。なぜ二十代、三十代頃の収入も低く蓄えもあまりない状態で数千万円の借金をして家を買うというのがさも当然のようになっているのか。その答えはそのように子供の頃から家を買うこと＝「幸せな人生」ということを擦り込まれてきたからにほかならないと考えている。

今の30代以上の日本人は、家を買うということに対するイメージとして幸福そうな家族を描いたテレビコマーシャルやテレビドラマが大量に作られ情報として浴びせられ続けてきた。その背景には日本政府の経済政策があり誰もそれを否定せず、バブル前は土地の値段は右肩あがりで経済的に個人レベルでも間違えではなかったし、今の多くの日本人は実際に幸福だったと子供の頃を振り返ってみて感じるとは思う。

日本の政府は戦後崩壊した日本経済の立て直しのために住宅等の建築により設備投資を増やし経済成長させるための政策の一環としてローンを組んで国民が家を買うことを税制や「夢のマイホーム」「一国一城の主」などテレビを使ったイメージ戦略によって推進してきた。国民はいったん住宅ローンを組めば、その地域から離れにくくなり、住宅ローンの返済のために毎月給与をもらうために安定的に同じ会社で働き続ける必要が生じ、銀行はその返済を受けて金利を受け取りそのお金をまたディベロッパーに融資してお金を回すことができる。それが戦後からバブル崩壊までの日本の製造業を中心とする産業構造には都合がよく、また終身雇用という会社の雇用制度で担保されることで日本経済の成長に寄与してきた。その洗脳に近い政府から国民への情報提供は、それが経済的な効果の説明とセットではなくイメージだけが先行して語られる結果、現在の日本経済の縮小やデフレ、人口減少、空き家問題など住宅ローンを組んでマイホ−ムを推進してきた戦後経済と経済環境が大幅に変化があったにもかかわらず当時のイメージ戦略の弊害として、経済効果を測定することなく未だに盲目的にマイホームを購入すること＝幸福という洗脳から抜け出せずにいる。今となっては日本政府は政策的に国民の住宅購入を以前ほどは推進しておらず、テレビコマーシャルも住宅ローンのCMなどほとんど見なくなったにもかかわらずだ。

住宅ローンで家を買うことの投資利回り

住宅ローンで家を買う場合は自分で住むことから、投資をしているという感覚がないことがバブルがはじけて30年たった今でも日本人のマイホーム信仰が続いている理由として考えられる。しかしながら住宅ローンで家を買うのは紛れもなく不動産投資と同じことといえる。

東京で賃貸マンションの購入額に対して家賃の利回りを考えると４％〜６％が相場とされている。例えば5000万円のマンションを購入して月額20万円で賃貸に出した場合、表面の利回りは4.8％となる。借入金の利息や固定資産税、高額になりがちな管理費や修繕積立金等を支払った後の純利回りは2.5％〜4.5％となる。つまりマンションを買って貸し出すことで貸しては純収益で平均3.5％の利回りがあげられるということは、賃貸マンションに住んでいる借りてサイドが支払っている家賃にはそのマンションを購入して支出する金額よりも平均3.5％の利息をのせて多く支払っているという見方ができる。

住宅ローンで家を買う場合は自分で住むことから、投資をしているという感覚がないことがバブルがはじけて30年たった今でも日本人のマイホーム信仰が続いている理由として考えられる。しかしながら住宅ローンで家を買うのは紛れもなく不動産投資と同じことといえる。

東京で賃貸マンションの購入額に対して家賃の利回りを考えると４％〜６％が相場とされている。例えば5000万円のマンションを購入して月額20万円で賃貸に出した場合、表面の利回りは4.8％となる。借入金の利息や固定資産税、高額になりがちな管理費や修繕積立金等を支払った後の純利回りは2.5％〜4.5％となる。つまりマンションを買って貸し出すことで貸しては純収益で平均3.5％の利回りがあげられるということは、賃貸マンションに住んでいる借りてサイドが支払っている家賃にはそのマンションを購入して支出する金額よりも平均3.5％の利息をのせて多く支払っているという見方ができる。

賃貸VS購入の比較指標

賃貸マンションを購入して貸し出す場合は表面の利回りは4％〜6％で諸費用を差し引いた後の純利回りは2.5％〜4.5％というのは、購入した場合は賃貸に出さなく自分で住む場合においてもその利回り分が上乗せされた家賃を支払わなくてよいことになるので、賃貸よりもマンション購入のほうが得をしていると考えてよいというように思える。

しかしながらその答えはそう単純ではない。家賃の収益利回りが表面で５％あったとしても自宅価値が変動し将来の売却価格が変動するからである。建物の価値は時間の経過とともに下がっていくが、土地の値段は経済が成長すれば基本的には上がるはずだが、日本の経済成長は停滞しているうえ人口減少しているなかで土地の値段は長期的にみたら下がる可能性も予想される。そうなると購入したマンションの値段が投資純利回りを下回るくらい下落してしまうと購入するよりも賃貸のほうが得だということになる。

東京都心分ではリーマンショック以降、マンションの値段は上がり続けている。このようなエリアでマンションを数年前に買った人は毎月純利回り３％の配当を得ながら値上がりによるキャピタルゲインを手にすることもできることから賃貸より購入のほうが断然よかったという結果になる。一方、地方では人口の減少しているところの方が多く、購入金額よりも時間の経過とともに価値がさがり低い金額でしか売却できない場合のほうが多い。この場合でも購入金額の利回り分以上の値下がりしなければ賃貸よりも購入のほうが得であるということになるが、それ以上に下がった場合は賃貸のほうが得だといえる。

結論としては、賃貸VS購入は、将来マンションを売却する時期に売却価額が所有時の年数の利回り収入分よりも下がらないマンションを買えた人は購入が得で、その逆の場合は賃貸が得となる。これは将来になってみないと結果がでないことから、購入か賃貸が得かどうかの議論は株を買ったほうが得かどうかと同じレベルの質問に置き換えることができる。

そうすると経済成長しているエリアで購入されるマンションは株式が経済成長すると株価があがるように、そのマンションの価格も土地の値段が上昇しあがる、もしくは下がり幅が利回りよりも低いということになる。そのためマンションを含め不動産を購入する時には、その不動産の属する地域が経済成長しているエリアかどうというのが将来利益を得られるかどうかの重要な指標となる。

不動産現物投資の利点

不動産の現物に投資することの大きなメリットとしては借入ができるという点にある。

例えば、１％で借りたお金で５％で貸せる不動産に投資すれば差額部分が利益となる。そうするとその絶対額、つまりお金を借りれるだけ借りたほうがが投資額も大きくなるので４％の差額分である利益の金額も大きくなる。こういった借入をして投資するという手法をレバレッジ投資と言われたりもするが、今の日本で投資するのに借入ができるのは不動産くらいに限られてくるので少ない手元資金で投資による利益を増やしていくことができる数少ない投資商品といえる。

しかしながら借入をするということは銀行に利息の支払いと元本の返済をしないといけないので、もし空室などで家賃収入が入ってこなくなると借入が返せなくる。その場合は不動産を売却して借入金の返済をすることになるが、不動産の売却資金をもってしても借入金の返済ができないこともあるので借入して投資をするということは相当のリスクを負うことになる。

今の日本では給与が数十年あがっておらず、若者が投資に必要な資金を貯めるには何年もかかるし、そもそも経済成長が停滞している日本では生活するのが精一杯で投資資金を貯めること自体が困難な場合も多い。そうすると若者が投資で利益をまとまって出すには借入ができる不動産投資というのが有力な選択肢になるのもそういった側面では一理ある。

悩んでいるならREIT

マンションや不動産投資について検討しているものの如何せんコロナの流行に伴ってこれまで以上に市場にマネーが流入したことで不動産や株式の価格が上昇している。その結果買うかどうか悩んでいる間に東京はマンションの価格が月単位であっという間に上昇してコロナ前と現時点では10％〜20％近くあがっているところもある。

このタイミングで買うとなると住宅ローンの借入額は当初予算よりも大きくなり、ローンに通ったとしてもこのような不確実性が高い時代に数十年先までローンの返済のプレッシャーという重荷を背負い人生を歩んでいくことなる。

一方、もう少ししたら不動産の価格が下がるだろうと様子を見続けると不動産の価格がさらにあがる可能性もあり、そうなるともはや不動産を購入することは一握りの富裕層の投資商品になって大企業の会社員ですら購入ができない。

これはまさに自分の身に起きたことである。

コロナの流行がはじまった2020年3月以降、これまで賃貸派だった自分も投資を学んだことで購入という選択肢も考えて中古のマンションを探し始めた。３LDKのマンションが７２００万円で２０２０年３月に売りに出されていたものをどうしようかと悩んでいる間に売れてしまった。その数ヶ月後同じマンションの下の階で同じ間取りの部屋が7,500万円で販売された。たった数ヶ月で300万円もあがっていたのでさすがに売れないのではと思って見ているとアットいう間に売れていった。

近隣の中古マンションがその後いくつか販売されていたが、いずれも過去の販売価格よりも大幅に高い価格で売りに出され同じようにアットいう間に売れていった。このような状況を静観していい物件が出るのをただ待っているだけではもはや手が届かないところにいってしまうことから、不動産購入の頭金に充てようとした預金でREIT（不動産投資信託）を購入することにした。

REIT購入を決めた理由

REITとは不動産を専門に投資する法人が多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売却損益を投資家に分配する投資信託のことをいい、取引所に上場されていることから市場でいつでも売買可能なものです。この投資信託を購入した理由は

このような理由から今は自分で住むようのマンションを探していますが、それが見つかるまでは用意していた頭金をREITの購入で様子を見ることとしました。

まとめ

• REITの利回りは５％前後のものがあり、都心部の現物不動産と比較しても利回りで優れていることが多く売買も自分の好きなタイミングで売却できる。
• REITは現物の不動産投資と違って借入ができないのでレバレッジを効かせた投資ができないのがその点デメリットであるが、自己資金でやるので借入の返済に心配することがない。
• 不動産投資を迷っている間に現物不動産の価格があがっていくリスクがあるので、それなりの預金があればREITを買うことで価格上昇のリスクをその分はヘッジできる。